办案经过：双方租赁合同到期，被告拒绝搬出，双方经多次协商，没有达成一致意见，无奈原告提起诉讼，经过一审、二审，两级法院支持了我方代理意见。

附裁判文书

大连市甘井子区人民法院

民 事 判 决 书

（2015）甘民初字第08708号

原告（反诉被告）大连某某有限公司。

法定代表人赵某某，系该公司董事长。

委托代理人包运东、刘治成，均系辽宁新华律师事务所律师。

被告（反诉原告）大连某某股份有限公司。

法定代表人段某某，系该公司董事长。

原告（反诉被告）大连某某有限公司（以下简称“原告”）与被告（反诉原告）大连某某股份有限公司（以下简称“被告”）租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）大连某某有限公司的委托代理人包运东、刘治成，被告（反诉原告）大连某某股份有限公司的法定代表人段某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉辩称，自2003年8月29日起，原告将位于大连市高新园区高能街26号-1号自有房屋及场地租赁给被告使用，双方签订了《高能街孵化基地租赁合同》，年租金为220，000元（面积900余平方米），租期为一年。其后双方每年就租赁事项商议并签订一年期合同，双方基本按约履行了合同内容。双方前期合作较好，在周边房屋租金等大幅度上涨的情况下，原告对于被告租金多年来始终未涨。

2014年10月29日，原告再次与被告续签房屋租赁合同，将相关房屋及场地继续租给被告使用，年租金为152，800元（面积600平方米），租赁期间仍为一年，自2014年10月29日起至2015年10月29日止。2015年9月，原告决定不再与被告续签合同，并口头通知被告到期立即腾出房屋并交还场地。现双方本次签订的租赁合同已经到期，且未再续签合同，而被告至今未退房，经原告告知，被告仍拒绝履行相关义务，故原告诉至本院，请求判令：1、被告停止侵害，立即向原告腾退租用房屋及场地；2、被告支付合同期外继续占用原告房屋及场地期间的费用44，141.76元（自2015年10月30日至2015年12月21日按合同约定的二倍租金计算）；3、本案的诉讼费由被告承担。

同时，原告对被告的反诉请求提出如下答辩意见：一、原告正当行使物权所有人的房屋收回权不构成违约。案涉租赁合同已经届满，双方未达成续租合意，原告有权收回案涉房屋。案涉租赁合同为一年一租的定期租赁合同，租期明确，该合同不符合不定期租赁合同的法定构成要件，被告主张案涉合同系“无固定期限合同”是错误的，理由如下：1、被告所称的“无固定期限合同”是劳动法上的概念，指用人单位与劳动者约定无确定终止时间的劳动合同，而房屋租赁合同系债权和物权相结合，具有准物权性质的合同，正确的概念应为“不定期租赁合同”，两个概念的法律适用和调整对象等无相同之处，被告属于概念不清；2、不定期租赁合同有三种情形，分别指合同第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条三种情况，本案中不具有上述三种情况；3、被告所称的“无固定期限合同”与合同法第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年”的法律规定是相悖的。综上，原告认为，案涉租赁合同既有书面形式，又有明确期限，为固定期限租赁合同；二、原告无违约行为，没有造成被告损失。原告没有阻止合同履行、单方擅自解除合同等违约行为，被告所谓的损失是不存在的，即使有也是自身商业行为结果或其他原因所致，与原告无关。具体理由如下：1、案涉房屋租期将要届满时，被告曾允许原告可以带领有承租意向的案外人先期看房；另外案涉房屋由被告管理使用，有电子门禁和办公人员掌控，各办公室均有门锁封控，原告之所以可以领人进入其办公区域，是得到被告同意和允许的。故，即使原告有进行其办公区的行为，也是基于双方合意，原告没有强行进入、阻止被告签约等违约事实；2、被告装修、宣传品及合同损失均没有事实和法律依据；3、被告所诉的损害赔偿与本案房屋租赁合同系两个不同的法律关系，不符合“同一法律事实”反诉条件。

被告辩诉称，不同意原告的诉讼请求。双方自2003年8月29日签订了一份无固定期限的合同，具体方式为每年一签，基于无固定期限的租赁方式，被告作了长期准备，对案涉房屋进行了精装，原告突然要求解除合同，是一种非正常的解除合同行为，被告不同意腾退房屋。同时，被告认为原告违约解除合同的行为造成其损失。被告基于无固定期限的租赁关系，对案涉租赁房屋进行了精装修，印制了包含被告公司地址信息的产品包装及宣传资料等，合计花费人民币约800，000元。另外在2015年9月7日被告客户与被告签订采购合同时，原告到被告公司阻止该客户与被告签订上述合同，导致被告采购合同的订单取消，造成其经济损失900，000元，故被告对原告提起反诉，请求判令：1、原告赔偿被告因违约解除合同给被告造成的经济损失人民币170万元；2、由原告承担本案的全部诉讼费用。

经审理查明，自2003年8月29日起至2014年10月29日止，原、被告每年签订一份《高能街孵化基地租赁合同》（共计12份），合同约定原告将其所有的位于大连市高新园区高能街26-1号房屋出租给被告使用（2003年、2004年签订的合同中承租房屋的面积为903.66平方米，其余各年承租房屋的面积为600平方米）。除2003年签订的合同的租赁期限为一年零一个月外，其余各份合同的租赁期限均为一年。其中2014年10月29日签订的合同的租赁期间为2014年10月29日至2015年10月29日，合同约定场地费为152，800元。另外该合同第四条第三款载明：“乙方（被告）房屋装修的固定部分，在合同终止时不可作价移交给甲方（原告），不得随意拆除，必须拆除时应经甲方允许”；第五条第一款载明：“甲方（原告）保证乙方（被告）在房屋楼内有一个正常的工作环境，不得妨碍乙方（被告）正常经营活动。”2015年10月8日，原告向被告发出《租赁合同到期告知函》，告知被告2014年10月29日签订的合同到期后，原告不与其续约。

另查明，2015年9月7日12时左右，原告公司人员曾进入被告办公区域。

上述事实，有《高能街孵化基地租赁合同》（12份）、房屋所有权证、租赁合同到期告知函、证人证言、视频资料及庭审笔录在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，应予采信。

本院认为，原、被告签订的《高能街孵化基地租赁合同》合法有效，对双方具有法律约束力，原、被告应按合同约定享有权利、承担义务。原、被告自2003年起签订的每份合同中均明确约定了租赁期限，应为定期租赁合同，被告仅以双方连续多年签订合同的行为认定双方签订的合同为“无固定期限合同”（按照合同法规定，应为“不定期租赁合同”）无事实和法律依据，本院不予支持。现双方于2014年10月29日签订的租赁合同已经届满，且原告已明确表示不再与被告续签合同，被告继续占有使用案涉房屋于法无据，因此本院对原告要求被告立即腾退房屋的诉请予以支持。

关于原告主张被告支付继续占用使用房屋的费用。本院认为，原告作为案涉房屋的所有权人，要求被告支付费用于法有据，但原告主张的数额明显超出因被告继续占有使用而造成的损失，故本院酌定按双方2014年10月29日签订的租赁合同中约定的场地费152，800元/年的标准计算被告应支付的占用费，即21，769元（152，800元÷365天×52天）。

关于被告要求原告赔偿装修、产品包装及宣传资料损失的请求。本院认为，原、被告签订租赁合同已经届满，原告要求被告腾退房屋于法有据，不存在违约之情形。被告主张原告违约而要求其赔偿损失的请求于法无据，本院不予支持。另外，关于被告向本院提出对案涉房屋装修部分的经济损失进行鉴定一节，本院认为，本案中原告的行为不构成违约，不存在向被告赔偿损失的责任，被告该项申请无鉴定之必要，本院不予准许。

关于被告要求原告赔偿因取消合同而造成损失的请求。被告主张原告违反合同中第四条第一款的约定，在被告正常工作期间，由于原告行为导致其未能与案外人签订合同因而产生损失。本院认为，被告提供的视频资料显示，2015年9月7日12时左右，原告公司工作人员曾进入被告公司办公区域，但该内容不足以证明原告公司工作人员系私自闯入，亦无法证明原告有阻挠被告与案外人签订合同的行为。按照被告庭审中关于“原告如何阻止其签订合同的过程”的陈述,被告客户因听到“原告不再将案涉房屋出租给被告使用”的通知，出于顾虑而取消合同，即使被告该陈述属实，亦不能认定原告不再续租的通知行为为阻挠被告签约、妨碍被告正常经营的行为。综上，本院认为，原告在租赁期间内进入被告办公区域的行为不能认定为违反合同约定，不构成违约，被告该项主张于法无据，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十四条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五第第三百一十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、被告（反诉原告）大连某某股份有限公司停止侵害，立即向原告（反诉被告）大连某某有限公司腾退案涉房屋；

二、自本判决生效之日起十日内被告（反诉原告）大连某某股份有限公司向原告（反诉被告）大连某某有限公司支付2015年10月30日至2015年12月21日期间占有使用案涉房屋的费用21，769元（152，800元÷365天×52天）；

上述条款逾期履行，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

三、驳回原告（反诉被告）大连某某有限公司的其他诉讼请求；

四、驳回被告（反诉原告）大连某某股份有限公司的全部反诉请求。

案件受理费35，600元，因适用简易程序减半收取17，800元，其他诉讼费50元，共计人民币17，850元（原告已预交），由原告（反诉被告）大连某某有限公司自行负担111元，由被告（反诉原告）大连某某股份有限公司负担17，739元，被告负担部分与上述款项一并给付原告；反诉费10，050元（被告已预交），由被告（反诉）大连某某股份有限公司自行负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在递交上诉状之日起7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。

申请执行的期限为二年。

代理审判员　　田艳

二〇一六年一月二十五日

书　记　员　　王月

附相关法条：

《中华人民共和国合同法》

第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。

第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。

第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》

第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。

没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

辽宁省大连市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2016）辽02民终2531号

………………

综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费27,789元（大连某某股份有限公司已预交），由上诉人大连某某股份有限公司负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　刘如魁

审　判　员　　阁成宝

代理审判员　　刘盈铄

二〇一六年六月二十九日

书　记　员　　任建芳